Loi Pinel : Fonctionnement et simulation gratuite

Définition de la loi Pinel

L'objectif principal de la loi Pinel est de favoriser l'investissement locatif en permettant aux propriétaires de logements neufs de bénéficier d'une réduction d'impôts.
La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place le 1er septembre 2014 et son entrée en vigueur a eu lieu le 1er janvier 2015.

Cette loi a été mise en place par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement et par Manuel Valls, ancien premier ministre.
La loi Pinel, qui succède à la loi Duflot, a permis de favoriser la construction de logements neufs en France.

Le fonctionnement de la loi Pinel

Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, il suffit d'acquérir un bien immobilier neuf et de le louer dans un délai maximum de 12 mois après la livraison du bien.
L'investisseur va alors bénéficier d'une réduction d'impôt dont le montant dépend de la durée de mise en location du bien.
Concernant l'acquisition du bien, l'acheteur a la possibilité de le payer comptant ou à l'aide d'un prêt immobilier.
Dans ce dernier cas, les loyers perçus servent à payer les mensualités de remboursement du prêt immobilier souscrit.

Dès lors que le bien est loué, le propriétaire doit indiquer la durée de location sur laquelle il s'engage, ce qui va lui permettre de connaître le montant de l'avantage fiscal.
Dans le cas où le propriétaire ne respecte pas ses engagements sur la durée de location, il perdra les avantages fiscaux prévus au préalable et ne bénéficiera donc pas d'une baisse d'impôt.
En revanche, au terme du nombre d'années de location prévu, le propriétaire peut revendre le bien, y habiter, garder le locataire en place ou le louer à une autre personne.
Globalement, les avis sur la loi Pinel sont positifs ce qui explique qu'un grand nombre de ménages optent chaque année pour cette solution de défiscalisation.

Le texte officiel de la loi Pinel

La défiscalisation par la loi Pinel est régie par le code général des impôts et notamment par l'article 199 novocies.
Cet article indique que pour profiter des avantages de la loi Pinel, il faut impérativement acheter un logement neuf jamais occupé.
Il est également possible d'acquérir un appartement ou une maison en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

L'article 199 novocies précise également que la réduction d'impôt peut être de 63000 euros au maximum et que la durée de mise en location doit être comprise entre 6 ans et 12 ans.
La réduction d'impôt est plafonnée à 21% de la valeur de l'appartement ou de la maison acquis.
Dans le cas d'une location sur une durée de 6 ans, l'économie d'impôt s’élève à 12% du montant du bien acheté.
Pour une durée de location de 9 ans et de 12 ans, le propriétaire peut prétendre à une réduction d’impôt respective de 18% et 21%.

Les avantages de la loi Pinel pour les propriétaires

L'investissement en loi Pinel a connu un rapide succès aussi bien auprès des classes supérieures que moyennes.
Cela s'explique par les nombreux avantages fiscaux offerts par cette loi.

Diminuer ses impôts

La diminution des impôts est la principale motivation de la majorité des investisseurs en loi Pinel.
Cette loi permet de profiter d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21 % du montant du bien acquis.
Cependant, la loi Pinel prévoit un plafonnement de réduction d'impôt à hauteur de 63000 euros.

Devenir propriétaire sans apport initial

Dans la mesure où le bien acquis selon le dispositif Pinel a pour vocation d'être loué, il est tout à fait possible de devenir propriétaire sans apport.
En effet, le bien immobilier acquis est autofinancé par les loyers versés par le locataire, ce qui permet de rembourser le prêt immobilier facilement et sans contrainte financière.
Le fait que le bien soit loué rassure les banques qui acceptent plus facilement de financer l'achat du bien immobilier même si l'acheteur ne détient pas de patrimoine personnel.

Préparer sa retraite sereinement

Le passage à la retraite est souvent synonyme de perte de revenus et de pouvoir d'achat pour la personne concernée.
Or, le fait d'avoir acheté un bien immobilier dans le passé permet d'encaisser des loyers et donc de percevoir un revenu complémentaire à la retraite.

Léguer un patrimoine à ses enfants

L'investissement en loi Pinel permet de sécuriser l'avenir financier de ses proches et notamment de ses enfants en leur léguant un patrimoine immobilier.
Il est important de souligner qu'il est tout à fait possible de créer une SCI familiale afin d'acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de bénéficier des avantages de la loi Pinel.

Se constituer une épargne sans risque

L'ensemble des économistes s'accordent à dire qu'il est de plus en plus difficile de faire fructifier son capital sans prendre de risques.
A titre d'exemple, les investissements sur les marchés financiers peuvent être rentables mais ils comportent des risques non négligeables.
En revanche, l'investissement dans la pierre est plus sécurisé dans la mesure où les biens immobiliers prennent de la valeur au fil des années.

Les conditions d'éligibilité de la loi Pinel

Plusieurs critères doivent être remplis afin de pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel.

Les conditions liées au logement

Afin que le dispositif Pinel puisse fonctionner, le logement acquis doit:

• Être acquis neuf ou en Vefa (vente en état futur d’achèvement)
• Être achevé au maximum 30 mois après l'obtention du permis de construire
• Avoir le label BBC 2005 ou être conforme à la réglementation thermique de 2012 (RT 2012)

La durée de location

Le propriétaire bénéficie des avantages fiscaux de la loi Pinel s'il le loue pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans.
Il est impératif que le propriétaire mette son bien en location au maximum après la livraison de l'appartement ou de la maison.

Le montant des loyers

Le propriétaire est tenu de respecter les plafonds de loyer fixés par la loi Pinel sous peine de ne pas pouvoir bénéficier des réductions d'impôts prévues.
Les plafonds de prix du loyer au m2 de la loi Pinel 2019 (charges non comprises) doivent être les suivants :

• Zone A : 12,59 €
• Zone A bis : 16,96 €
• Zone B1 : 10,15 €
• Zone B2 : 8,82 €

Le plafond des ressources des locataires

Le choix du locataire est également important dans le cadre de la loi Pinel et il est primordial que le propriétaire loue son bien aux personnes ne dépassant pas le plafond de ressources prévu.

La loi Pinel 2019 prévoit qu'une personne vivant seule ne doit pas dépasser les ressources suivantes :

• Zone A : 37508 €
• Zone A bis : 37508 €
• Zone B1 : 30572 €
• Zone B2 : 27515 €

Pour un couple, les plafonds de ressources de la loi Pinel 2019 sont :

• Zone A : 56058 €
• Zone A bis : 56058 €
• Zone B1 : 40826 €
• Zone B2 : 36743 €

Pour les couples ou les célibataires avec un enfant, les plafonds de ressources sont les suivants:

• Zone A : 73486 €
• Zone A bis : 67386 €
• Zone B1 : 49097 €
• Zone B2 : 44187 €

Les personnes vivant seules ou en couple avec deux enfants doivent respecter les plafonds de ressources suivants :

• Zone A : 87737 €
• Zone A bis : 80716 €
• Zone B1 : 59270 €
• Zone B2 : 53344 €

Les zones géographiques éligibles à la loi Pinel

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, l'acheteur doit acquérir un bien neuf dans l'une des zones géographiques prévues par la loi Pinel.

Les zones éligibles à la loi Pinel 2019 sont les suivantes :

• Zone A : L’Île-de-France, Lyon, Montpellier, Marseille, Lille et la Côte d'azur dans son intégralité.
• Zone A bis : La ville de Paris ainsi que l'ensemble des communes qui l'entourent.
• Zone B1 : L'ensemble des villes d'au moins 250000 habitants, les DOM-TOM, La Corse, et les villes dans lesquelles il est cher de se loger telles que Bayonne, Annecy, Chambéry...
• Zone B2 : Toutes les villes ayant au minimum 50000 habitants.

Exemple de loi Pinel

Une famille composée de 5 personnes ont un revenu global de 9000 euros mensuel, soit 108000 euros par an.
Afin de transmettre un patrimoine à leurs enfants, ils souhaitent effectuer une défiscalisation avec la loi Pinel.
Après avoir effectué une simulation en ligne, ils sont contactés par un expert en loi Pinel qui leur propose un appartement de type 3 de 90 m2 à 230000 euros.
Cette famille opte pour le financement total du bien par un prêt bancaire, ce qui lui permet de garder l'épargne dont elle dispose.
Ils choisissent de louer le bien à 750 euros par mois sur une durée de 9 ans.

Ce couple bénéficie alors de 230000 * 18 % = 41400 euros de réduction d'impôt, soit de 4600 euros par an.
Une fois la période de location de 9 ans terminée, cette famille aura réduit ses impôts de 41400 euros et encaissé 81000 euros de loyer.
A l'issue des 9 ans, le bien n'aura coûter plus que 107600 euros (hormis les frais de notaire).
Il est important de souligner qu'après la durée de location prévue, cette famille peut continuer à louer le bien et à profiter d'une réduction d'impôt de 3 ans supplémentaires.

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