Tout savoir sur la vente à réméré

Définition de la vente à réméré

Plus de 250000 dossiers de surendettement sont traités chaque année par la commission de surendettement de la Banque de France.
Les solutions les plus fréquentes pour diminuer son taux d'endettement sont le rachat de crédit et le dépôt d'un dossier de surendettement à la Banque de France.
Cependant, il existe une autre solution efficace qui est la vente à réméré qui existe depuis le Moyen-Age.

L'objectif principal de la vente à réméré est d'aider les surendettés propriétaires d'un bien immobilier à sortir d'une situation d'endettement excessif.
La vente à réméré permet de vendre un bien immobilier mais de pouvoir le racheter au même prix dans le futur.
Cependant, le propriétaire doit racheter son bien dans un délai de 5 ans après la mise en place de la vente à réméré.
Dans le cas contraire, il ne pourra plus racheter son bien immobilier au prix de cession.
La vente à réméré est parfaitement adaptée aux particuliers n'ayant pas accès au rachat de crédit à cause d'un taux d'endettement élevé ou d'un fichage à la Banque de France.

La mise en place d'une vente à réméré

Afin de mettre en place une vente à réméré, il faut faire appel à un notaire ainsi qu'à une société spécialisée dans cette opération.

Le contrat de la vente de réméré

Dans un premier temps, la société spécialisée dans le réméré va effectuer une étude de faisabilité afin de déterminer si la vente à réméré peut-être envisagée.
L'organisme va notamment étudier la situation financière du demandeur et évaluer le bien immobilier.

Dans le cas où l'organisme juge que la vente à réméré peut être mise en place, il va alors effectuer une offre à la personne concernée.
Sur celle-ci figure toutes les conditions de la vente à réméré notamment le prix de vente du bien immobilier et la durée de l'opération.
Il devra également être précisé sur le contrat si le propriétaire du bien souhaite continuer à habiter dans sa résidence et s'il souhaite le racheter dans le futur.

Le rôle du notaire

Dans le cas d'une mise en place d'une vente à réméré, l'organisme va proposer le bien immobilier à des acheteurs potentiels.
Si l'un d'eux procède à l'achat du bien mis en vente, la finalisation de la vente à réméré s'effectue auprès d'un notaire.
Si le propriétaire du bien souhaite rester dans son logement, cette clause sera rajoutée par le notaire.

Le particulier vendant son bien devient alors locataire et doit alors payer un loyer à l'acheteur dont le montant sera indiqué dans l'acte du notaire.
Il n'existe pas de montant fixe concernant ces indemnités d'occupation qui sont fixées par les deux parties. Une fois l'opération finalisée, le notaire procède au règlement des dettes de la personne avec l'argent de la vente.

Racheter un bien vendu en réméré

Dans le cas où le propriétaire du bien s'engage à le racheter sous 5 ans, le prix du rachat doit être indiqué sur le contrat de vente à réméré.
Le prix du rachat du bien peut être différent du montant vendu en réméré et il est fixé suite à une négociation entre les deux parties.
Si l'investisseur ayant acheté le bien détériore ce dernier, le vendeur initial pourra lui demander une compensation financière.

Il est important de demander aux notaires de stipuler ces conditions sur le contrat du réméré.
Afin de procéder au rachat de son bien immobilier, la personne peut financer par ses propres fonds ou en souscrivant à un nouveau prêt immobilier.
Cependant, dans ce dernier cas, l'emprunteur devra prouver à la banque qu'il n'a aucun retard de loyer vis-à-vis de l'investisseur dans le cas où il a continué à habiter dans le logement.

En outre, pour pouvoir racheter son bien, il ne doit pas avoir contracté de nouveaux prêts bancaires.
Dans le cas où, pour diverses raisons, la personne n'est pas en mesure de racheter son bien conformément au délai indiqué dans le contrat, l'investisseur devient alors le propriétaire du bien.
En tant que propriétaire officiel du bien, il peut autoriser l'ancien propriétaire à rester locataire ou il est en droit de lui demander de quitter les lieux.

Les avantages de la vente à réméré

Chaque année, des milliers de familles sont dans l'obligation de vendre leur bien immobilier afin de rembourser intégralement leurs dettes ou une partie.
Pour la majorité de ces personnes, il est difficile de se séparer de leur maison ou de leur appartement.
Ainsi, la vente à réméré permet aux personnes surendettées de rembourser leurs dettes en vendant leur maison mais en ayant l'opportunité de l'acquérir de nouveau par la suite.
Cette opération évite ainsi la saisie du bien immobilier tant redouté par les ménages ayant des problèmes financiers.

Il est également possible de continuer à habiter dans sa résidence alors que celle-ci a été vendue.
La vente à réméré a également des avantages pour l'investisseur dans la mesure où il achète un bien à un prix inférieur d'environ 20% à la réelle valeur de ce dernier.

Quels sont les inconvénients de la vente à réméré?

Malgré des avantages indéniables d'une vente à réméré, cette opération comporte également des inconvénients qu'il est important de connaître.
Pour la personne vendant son bien à réméré, cette opération lui sera coûteuse au final.
En effet, au moment où l'ancien propriétaire souhaite racheter sa maison ou son appartement, il devra payer des frais de notaire comme s'il faisait l'acquisition de ce bien pour la première fois.
Dans le cas où il décide de continuer à résider dans son logement, il doit également payer des indemnités d'occupation à l'acheteur dont le montant cumulé est important au final.

En moyenne, un particulier vendant son bien en réméré doit s'attendre à une perte financière de 13% environ du prix de son logement.
A titre d'exemple, un propriétaire vendant en réméré son bien immobilier d'une valeur de 250000 euros perdra en moyenne 32500 euros.
Il est également important de souligner que si la personne ne parvient pas à racheter son bien dans les 5 ans, il perdra une partie du dépôt de garantie.

Fiscalité de la vente à réméré

Concernant la fiscalité lors de la vente en réméré d'un bien, le vendeur sera imposé de la même manière que lors d'une vente immobilière classique.
Ainsi, dans le cas où le vendeur réalise une plus-value sur la vente de la maison, il sera imposé sur cette dernière conformément au barème en vigueur.
Cependant, cette impôt lui sera remboursé dans le cas où il procède au rachat de son bien immobilier.

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